Société canadienne d'hypothèques et de logement

Société canadienne d'hypothèques et de logement

24 nov. 2014 10h30 HE

La SCHL publie les résultats issus de son cadre d'analyse et d'évaluation des prix des logements au Canada et dans ses principaux marchés

OTTAWA, ONTARIO--(Marketwired - 24 nov. 2014) - Selon les résultats du cadre d'analyse et d'évaluation des prix des logements (AEPL) de la Société canadienne d'hypothèques et de logement (SCHL), publiés aujourd'hui, les marchés de l'habitation au Canada demeurent généralement en phase avec les facteurs démographiques et économiques sous-jacents, tels que l'emploi et les taux d'intérêt. Néanmoins, on observe une surévaluation modeste, ce qui signifie que les prix des logements sont légèrement supérieurs à ce qu'indiquent les facteurs sous-jacents.

« La SCHL est désireuse d'accroître la disponibilité des informations relatives aux marchés canadiens de l'habitation. À terme, ces connaissances contribueront à renforcer le système de financement de l'habitation, a déclaré Evan Siddall, président et premier dirigeant de la SCHL. L'AEPL complète les efforts faits par la SCHL pour relever les lacunes significatives dans les données et les informations et pour les combler, si nécessaire. »

L'AEPL est un vaste cadre conçu pour évaluer la conjoncture du marché de l'habitation en tenant compte des facteurs économiques, financiers et démographiques qui l'influencent. Le recours à plusieurs indicateurs des conditions de logement, qui intègrent diverses sources de données et mesures de prix, permet de présenter une image fiable de la situation globale du marché de l'habitation. Les résultats publiés aujourd'hui comprennent ceux du marché canadien et de huit régions métropolitaines de recensement (RMR) - Vancouver, Calgary, Edmonton, Toronto, Ottawa, Montréal, Québec et Halifax.

« À l'échelle nationale, outre une surévaluation modeste, nous ne décelons la présence d'aucun autre facteur de risque comme la surchauffe, l'accélération des prix ou la construction excessive, a affirmé Bob Dugan, économiste en chef de la SCHL. Le risque de surévaluation est particulièrement manifeste à Montréal et à Québec, mais la situation s'y améliore. Une surévaluation modeste s'observe aussi à Toronto, à Calgary et à Halifax. Aucune surchauffe ni accélération n'est constatée dans les huit RMR. »

« Cependant, une mise en garde de construction excessive mérite d'être formulée pour les villes de Toronto et de Montréal. Le nombre de logements en construction est élevé dans ces centres. À terme, si ces logements sont achevés, mais non vendus, il pourrait en résulter une situation de construction excessive. Pour atténuer ce risque, les constructeurs devront diriger la nouvelle demande en proportion appropriée vers les logements actuellement en construction, mais non vendus, et vers les logements en phase de planification », fait remarquer M. Dugan.

Des renseignements supplémentaires et les résultats relatifs aux huit RMR sont présentés dans le document d'information ci-joint. De même, le texte intégral du présent article se trouve dans l'édition spéciale de novembre d'Actualités habitation, Canada, à http://www.schl.ca/AEPL.

Il s'agit du premier volet des informations publiées dans le contexte du cadre d'AEPL. En outre, des analyses particulières à chaque marché seront publiées à mesure qu'elles seront disponibles, et des rapports semestriels seront produits à compter du premier trimestre de 2015. Des mises à jour seront également présentées dans le cadre des Perspectives du marché de l'habitation que la SCHL publiera au deuxième et au quatrième trimestre de 2015.

En tant qu'autorité en matière d'habitation au Canada, la SCHL s'efforce continuellement d'accroître la disponibilité des données et des analyses sur le marché de l'habitation.

Mettant à contribution plus de 65 ans d'expérience, la SCHL aide les Canadiens à accéder à un éventail de logements durables, abordables et de qualité. Elle offre également des données, des analyses et des rapports fiables, impartiaux et actuels sur le marché de l'habitation pour aider les consommateurs et le secteur de l'habitation à prendre des décisions éclairées.

Suivez la SCHL sur Twitter @SCHL_ca.

Pour en savoir davantage, consultez le document d'information ci-joint.

Les médias sont invités à discuter des résultats, par conférence téléphonique, avec Bob Dugan, économiste en chef de la SCHL, à 11h30 (HNE).

Document d'information

Le cadre d'AEPL de la SCHL évalue la conjoncture du marché de l'habitation en tenant compte de l'incidence, de l'intensité et de la persistance de quatre facteurs de risque principaux qui peuvent être les signes avant-coureurs d'une baisse potentiellement marquée des prix des logements.

1) Surchauffe de la demande (demande excédant l'offre de façon marquée).
2) Accélération des prix des logements (possible reflet, en partie, d'une activité spéculative).
3) Surévaluation des prix des logements (possible reflet, en partie, d'une activité spéculative).
4) Construction excessive (indication d'une réaction trop forte de l'offre à la pression de la demande).

Chacun de ces facteurs de risque est mesuré au moyen d'au moins un indicateur de la demande, de l'offre ou des conditions de prix sur le marché de l'habitation (voir le tableau 2). La section suivante décrit plus en détail chacun de ces facteurs de risque.

RÉSULTATS DE L'AEPL

Selon l'évaluation, les villes de Toronto, de Calgary et de Halifax présentent un risque modéré de surévaluation étant donné le nombre relativement limité de facteurs économiques, financiers et démographiques fondamentaux dans ces centres qui sont à des niveaux inférieurs à ceux que nous jugeons correspondre à la croissance des prix observée.

À Toronto, le risque modéré de surévaluation s'explique principalement par le rythme de croissance du revenu personnel disponible réel, qui a été plus lent que celui des prix des logements au cours des dernières années. Cependant, depuis le début de 2014, le revenu a augmenté et la croissance démographique de la cohorte des 25 à 35 ans (une source importante d'accédants à la propriété) est à la hausse, deux changements qui soutiennent la demande de logements. De plus, la croissance des prix des logements à Toronto ralentit depuis la fin de 2013. Depuis le début de 2014, l'amélioration de l'emploi et de la conjoncture démographique, conjuguée à la modération de la hausse des prix, se traduit par un risque modéré de surévaluation pour cette RMR.

De façon semblable, au cours des dernières années, la forte croissance démographique globale à Calgary, notamment chez les personnes âgées de 25 à 35 ans, a compensé en partie l'incidence de la faible croissance du revenu personnel disponible. Cet effet démographique positif indique un risque modéré de surévaluation à Calgary.

À Halifax, le scénario est différent. En dépit d'une croissance stable des prix des logements, on constate un risque modéré de surévaluation, qui s'explique par la baisse de la capacité d'emprunt des ménages entraînée par la hausse des taux hypothécaires corrigés de l'inflation survenue à la fin de 2013. Toutefois, le risque de surévaluation s'est tempéré en 2014 grâce aux baisses des taux d'intérêt hypothécaires et à la croissance plus soutenue du groupe des personnes âgées de 25 à 35 ans.

Les villes de Montréal et de Québec présentent un risque global modéré, ce qui reflète le nombre relativement élevé de facteurs économiques, financiers et démographiques dans ces centres qui se situent actuellement à des niveaux inférieurs à ceux que nous estimons comme correspondant à la croissance des prix observée.

À Montréal et à Québec, le risque de surévaluation reflète un ralentissement de la croissance du groupe des personnes âgées de 25 à 35 ans observé depuis 2012, ainsi que le fait que le rythme d'augmentation du revenu personnel disponible ne suive pas celui des prix des logements dans ces deux centres depuis le début des années 2000.

Contrairement à la situation à Toronto, à Calgary et à Halifax, ces facteurs démographiques et économiques fondamentaux influant sur la demande de logements ne sont pas encore sur la bonne voie à Montréal et à Québec, et l'évolution positive (surtout la baisse des taux d'intérêt hypothécaires en 2014) n'a pas fait contrepoids. Par conséquent, un risque relativement élevé de surévaluation s'observe à Montréal et à Québec.

Facteurs de risque de l'AEPL

1. SURCHAUFFE

La surchauffe peut être un indicateur avancé de conditions problématiques sur le marché de l'habitation. Elle se produit lorsque la demande d'habitations dépasse beaucoup trop l'offre. Le rapport ventes-nouvelles inscriptions sert d'indicateur d'une éventuelle surchauffe du marché de la revente. Pour déceler une surchauffe problématique, l'AEPL compare le rapport ventes-nouvelles inscriptions à des seuils.

2. ACCÉLÉRATION DES PRIX DES LOGEMENTS

Il est possible que l'espoir d'une croissance future des prix des logements attire des investisseurs surtout désireux de tirer profit de l'appréciation à court terme du capital sur un marché donné, ce qui peut pousser les prix à monter encore davantage.

Pour évaluer l'accélération des prix réels des logements, le cadre d'AEPL se sert, en l'adaptant, d'un test statistique mis au point pour repérer les périodes d'accélération des prix des actifs. Il est établi que l'activité spéculative, le mimétisme comportemental et le recours excessif au levier financier peuvent accélérer la croissance des prix des logements. Cela stimule davantage l'activité spéculative, le mimétisme comportemental et le recours excessif au levier financier et entraîne ainsi les prix dans une spirale ascendante.

À terme, en cas d'accélération prolongée, les prix des logements peuvent s'écarter des niveaux dictés par les facteurs démographiques, économiques et financiers sous-jacents de l'activité sur le marché de l'habitation, ce que nous nommons surévaluation.

3. SURÉVALUATION

À court terme, les prix des logements oscillent généralement autour des valeurs correspondant aux facteurs fondamentaux de l'activité sur le marché de l'habitation, tels que la croissance démographique et la croissance du revenu, avec des périodes de surévaluation et de sous-évaluation légères et non problématiques tout en reflétant globalement l'évolution de la conjoncture du marché, et non l'apparition de conditions potentiellement problématiques.

Cependant, une surchauffe ou une accélération des prix des logements prolongées peuvent entraîner une surévaluation du marché de l'habitation, auquel cas certains facteurs intangibles, tels que les investissements spéculatifs, peuvent faire monter les prix à des niveaux nettement supérieurs à ceux que dicteraient les facteurs fondamentaux. Par conséquent, une analyse de la surévaluation est effectuée lorsque les prix des logements se maintiennent bien au-dessus des niveaux dictés par les facteurs fondamentaux de la demande sur le marché de l'habitation.

4. CONSTRUCTION EXCESSIVE

Pour déterminer s'il y a construction excessive dans le marché de l'habitation, l'AEPL utilise deux indicateurs : le taux d'inoccupation des logements locatifs et le nombre de logements achevés et non écoulés par tranche de 10 000 habitants. L'AEPL compare le niveau actuel et les tendances récentes de ces indicateurs au seuil de risque.

Des tableaux sont disponibles à l'adresse suivante : http://media3.marketwire.com/docs/980461a.pdf

Renseignements