Le FPI PRO continue d'enregistrer de solides gains financiers et d'exploitation au troisième trimestre de 2016

MONTRÉAL, QUÉBEC--(Marketwired - 23 nov. 2016) -

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Le Fonds de placement immobilier PRO (le « FPI PRO » ou le « FPI ») (TSX CROISSANCE:PRV.UN) est heureux d'annoncer ses résultats financiers et d'exploitation pour le trimestre et la période de neuf mois clos le 30 septembre 2016 (ou le « troisième trimestre »). Les résultats du troisième trimestre se caractérisent par une forte croissance continue des produits tirés des immeubles, du résultat d'exploitation net (le « REN ») et des flux de trésorerie d'exploitation ajustés (les « FTEA ») et par de vigoureux résultats d'exploitation.

« Les résultats que nous avons enregistrés au troisième trimestre continuent de refléter une forte croissance d'un exercice à l'autre et les résultats d'exploitation demeurent vigoureux et stables », a déclaré James W. Beckerleg, président et chef de la direction. « Nous continuons d'axer nos efforts sur la création de valeur au moyen de notre stratégie d'acquisition et de notre croissance interne. Nous avons annoncé récemment 11 acquisitions conditionnelles d'une valeur d'environ 58 millions de dollars, ainsi qu'un placement pris ferme de 29,0 millions de dollars, dont la clôture a eu lieu le 18 octobre 2016. Les acquisitions d'immeubles, dont les clôtures devraient avoir lieu progressivement au cours du quatrième trimestre, devraient avoir un effet relutif sur les FTEA et les FTEA par part. Nous avons également affecté une tranche d'environ 10,2 millions de dollars du produit tiré de notre financement par capitaux propres à la réduction du prêt à terme et des facilités de crédit, ce qui nous permettra de faire passer notre ratio dette/valeur comptable brute de 62,82 % à environ 60 % sur une base pro forma, une fois que les clôtures des acquisitions auront toutes eu lieu. »

Résultats financiers du troisième trimestre de 2016

Le FPI PRO a continué d'enregistrer de solides gains d'un exercice à l'autre au chapitre des produits tirés des immeubles, du REN et des FTEA principalement en raison de l'ajout des trois immeubles industriels acquis dans le cadre de l'opération conclue avec Boulevard Industrial REIT le 30 septembre 2015.

(en milliers de dollars canadiens, sauf les montants par part et à moins d'indication contraire)	Trimestre clos le 30 septembre 2016			Trimestre clos le 30 septembre 2015			Période de neuf mois close le 30 septembre 2016			Période de neuf mois close le 30 septembre 2015
Données financières
Produits tirés des immeubles	5 592		$	4 878		$	16 882		$	12 632		$
Résultat d'exploitation net (REN)1	3 515		$	3 062		$	10 456		$	7 836		$
Total de l'actif	209 162		$	203 707		$	209 162		$	203 707		$
Ratio dette/valeur comptable brute1	62,823	%		60,84	%		62,823	%		60,84	%
Ratio de couverture des intérêts1	2,4x			2,8x			2,5x			2,7x
Ratio de couverture du service de la dette1	1,5x			1,7x			1,5x			1,7x
Taux d'intérêt moyen pondéré sur prêt hypothécaire	3,75	%		3,71	%		3,75	%		3,71	%
Flux de trésorerie liés aux activités d'exploitation, montant net	(115)		$	392		$	1 477		$	3 111		$
Flux de trésorerie d'exploitation (FTE)1	1 412		$	1 501		$	4 541		$	3 867		$
FTE de base par part1,2	0,0412		$	0,0467		$	0,1327		$	0,1418		$
FTE dilué par part1,2	0,0401		$	0,0457		$	0,1313		$	0,1409		$
Flux de trésorerie d'exploitation ajustés (FTEA)1	1 852		$	1 736		$	5 555		$	4 396		$
FTEA de base par part1,2	0,0540		$	0,0540		$	0,1624		$	0,1612		$
FTEA dilué par part1,2	0,0525		$	0,0529		$	0,1606		$	0,1601		$
Ratio de versement en fonction des FTEA - base1	97,2	%		97,2	%		97,0	%		97,7	%
Ratio de versement en fonction des FTEA - dilué1	100,0	%		99,3	%		98,0	%		98,4	%

1)	Mesure financière non conforme aux IFRS. Se reporter à la rubrique « Indicateurs clés du rendement d'exploitation et indicateurs clés non conformes aux IFRS ».
2)	Le total des parts regroupe les parts (terme défini dans les présentes) et les parts de catégorie B (terme défini dans les présentes).
3)	Sur une base pro forma, si le produit net tiré de l'appel public à l'épargne d'octobre 2016 avait été reçu avant le 30 septembre 2016 et affecté au remboursement partiel du prêt à terme et de la facilité de crédit comme il est indiqué à la rubrique « Faits ultérieurs », le ratio dette/valeur comptable brute estimatif aurait été d'environ 54% pour le trimestre et la période de neuf mois clos le 30 septembre 2016.

En date du 30 septembre 2016, l'actif total s'établissait à 209,2 millions de dollars, en hausse par rapport aux 203,7 millions de dollars enregistrés le 30 septembre 2015.

Pour le troisième trimestre, les produits tirés des immeubles ont augmenté de 14,6 % pour s'établir à 5,59 millions de dollars, comparativement à 4,88 millions de dollars au troisième trimestre de 2015. La hausse des produits découlait principalement de l'ajout de trois immeubles industriels acquis dans le cadre de l'opération conclue avec Boulevard Industrial REIT. Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2016, les produits tirés des immeubles ont progressé de 33,6 % pour s'établir à 16,88 millions de dollars, comparativement à ceux de la période correspondante de l'exercice précédent.

Le REN a progressé de 14,8 % pour s'établir à 3,52 millions de dollars au troisième trimestre, comparativement aux 3,06 millions de dollars inscrits au cours du trimestre correspondant de 2015. La progression du REN était principalement attribuable à l'opération conclue avec Boulevard Industrial REIT, et a été annulée en partie par un léger repli du taux d'occupation. Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2016, le REN a progressé de 33,4 % pour s'établir à 10,46 millions de dollars, comparativement à celui de la période correspondante de l'exercice précédent.

Les FTEA ont augmenté de 6,7 % pour s'établir à 1,85 million de dollars au troisième trimestre, comparativement à 1,74 million de dollars au troisième trimestre de 2015. S'établissant à 0,054 $ par part, les FTEA par part de base sont demeurés stables au troisième trimestre clos le 30 septembre 2016, comparativement à ceux inscrits au trimestre correspondant de l'exercice 2015. Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2016, les FTEA par part de base ont progressé pour s'établir à 0,1624 $ par part, comparativement à 0,1612 $ par part pour la période correspondante de l'exercice précédent. Le ratio de distribution des FTEA par part de base est resté stable à 97,2 % au troisième trimestre par rapport au trimestre correspondant de 2015 et a fléchi à 97,0 % pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2016 par rapport à 97,7 % pour la période correspondante de 2015. Au cours du trimestre terminé le 30 septembre 2016, des distributions totalisant 0,0525 $ par part ont été déclarées aux porteurs de parts. Pour la période de neuf mois, les distributions par part ont totalisé 0,1575 $.

Le ratio dette totale/valeur comptable brute s'est établi à 62,82 % au 30 septembre 2016, comparativement à 60,84 % à la même date en 2015. Après le 30 septembre 2016, le FPI a réalisé un financement par capitaux propres pris ferme de 29,0 millions de dollars, comme il est mentionné ci-dessus. Une tranche d'environ 7 millions de dollars du produit tiré de ce financement a été affectée au remboursement partiel d'un prêt à terme et une tranche d'environ 3,2 millions de dollars a été affectée au remboursement partiel d'une facilité de crédit. Par conséquent, sur une base pro forma, au moment d'écrire ces lignes, le ratio dette/valeur comptable brute estimatif s'établissait à environ 54 % sur une base pro forma provisoire. Toutefois, une fois que les 11 immeubles auront été acquis, nous estimons que le ratio dette/valeur comptable brute pro forma se situera autour de 60 %, en baisse d'environ 3 % par rapport au niveau enregistré le 30 septembre 2016.

Au cours du troisième trimestre, le FPI a refinancé quatre immeubles au moyen d'un nouvel emprunt hypothécaire de 17,8 millions de dollars d'une durée de 10 ans, ce qui lui a permis de réaliser des économies d'intérêts annuelles de 180 000 $ et d'éviter certains frais de prolongation de prêt, de réduire le risque lié au renouvellement des taux d'intérêt sur les dettes échéant à court terme et de prolonger l'échéance des dettes du portefeuille. Le coût des remboursements anticipés s'est élevé à 0,95 million de dollars.

Résultats d'exploitation du troisième trimestre de 2016

	30 septembre 2016		30 septembre 2015
Données d'exploitation
Nombre d'immeubles	33		32
Superficie locative brute (« SLB ») (en pieds carrés)	1 677 247		1 667 491
Taux d'occupation1	94,2	%	95,8	%
Durée restante moyenne pondérée des baux (en années)	6,1		6,7

1)

Le taux d'occupation comprend les baux conclus en vue d'occupation future de locaux qui sont vacants à l'heure actuelle. La direction est d'avis que l'inclusion de ces locaux visés par un engagement présente de l'information plus équilibrée. Les locaux visés par un engagement au 30 septembre 2016 correspondaient à une SLB d'environ 8 300 pieds carrés.

Au 30 septembre 2016, le taux d'occupation s'est établi à 94,2 %, comparativement à 95,8 % un an plus tôt, baisse qui reflète la perte de deux petits locataires au sein du portefeuille d'immeubles de commerce de détail et d'immeubles industriels. La Société s'efforce actuellement de trouver de nouveaux locataires.

Le 30 septembre 2016, le portefeuille du FPI comptait 33 immeubles, comparativement à 32 à pareille date en 2015. La superficie locative brute s'est accrue légèrement au cours du trimestre pour s'établir à 1 677 247 pieds carrés. La durée moyenne pondérée des baux a fléchi légèrement pour s'établir à 6,1 années par rapport à 6,7 années. Les immeubles visés par les acquisitions qui ont été annoncées récemment comportent des baux de plus longue durée et, sur une base pro forma, si toutes les acquisitions sont réalisées comme elles ont été annoncées, la durée moyenne des baux des immeubles appartenant au FPI devrait croître à 6,8 années.

Faits ultérieurs

Le 18 octobre 2016, le FPI a annoncé la clôture d'un appel public à l'épargne visant des parts de fiducie du FPI (les « parts »), dans le cadre d'une prise ferme, au prix de 2,25 $ par part (le « placement »), ce qui a donné lieu à l'émission de 11 200 000 parts pour un produit brut totalisant 25,2 millions de dollars, ainsi qu'à l'émission de 1 680 000 parts additionnelles à la date de clôture par suite de l'exercice intégral de l'option de surallocation octroyée aux preneurs fermes, pour un produit brut additionnel de 3,78 millions de dollars. La rémunération des preneurs fermes et les autres frais liés directement au placement ont totalisé environ 2,0 millions de dollars.

Comme il a été annoncé précédemment, le FPI a conclu diverses conventions en vue d'acquérir conditionnellement 11 immeubles commerciaux à un prix d'achat totalisant environ 58,3 millions de dollars, coûts de clôture exclus, que l'on prévoit régler au moyen des sources de financement suivantes : 1) une somme en espèces d'environ 13,7 millions de dollars tirée du placement, 2) l'émission d'environ 4,0 millions de parts de société en commandite de catégorie B de la Société en commandite FPI PRO (les « parts de catégorie B »), filiale du FPI, au prix de 2,25 $ par part de catégorie B en faveur de certains vendeurs, 3) la prise en charge de dettes hypothécaires existantes d'un capital global d'environ 10,0 millions de dollars et 4) un nouveau financement hypothécaire d'un capital totalisant environ 30,6 millions de dollars.

Comme il est mentionné ci-dessus, le FPI a affecté une partie du produit tiré du placement à la réduction de l'un de ses prêts à terme d'environ 7,0 millions de dollars et à la réduction de sa facilité de crédit d'environ 3,2 millions de dollars.

Des 11 immeubles devant être acquis, six seront acquis auprès de divers vendeurs indépendants. La clôture de la première de ces opérations, qui vise le St. Margaret's Square situé dans le quartier Upper Tantallon en banlieue de Halifax, en Nouvelle-Écosse, a eu lieu le 15 novembre 2016. Le St. Margaret's Square est un complexe comptant trois immeubles de commerce de détail à locataires multiples d'une superficie de 58 907 pieds carrés. Il compte un magasin Lawtons Drugs assujetti à un bail à long terme prenant fin en 2024 comme locataire pilier, ainsi que d'autres locataires notables comme Tim Horton's et Credit Union Atlantic, de même qu'un magasin indépendant Canadian Tire à proximité. L'immeuble offre une superficie additionnelle d'au moins 24 500 pieds carrés susceptible d'être aménagée. Le prix d'achat total de 14,1 millions de dollars a été réglé au moyen d'une somme en espèces de 4,7 millions de dollars provenant du produit tiré du placement de titres de capitaux propres du 18 octobre 2016 ainsi que d'un nouveau prêt hypothécaire de 9,4 millions de dollars à 3,82 % d'une durée de 10 ans.

On prévoit acquérir cinq autres immeubles visés conditionnellement par contrat auprès de vendeurs indépendants au début du mois de décembre à un prix d'achat totalisant environ 29,2 millions de dollars (coûts de clôture exclus). Une fois que les clôtures relatives à ces six premiers immeubles (y compris le St. Margaret's Square) auront eu lieu, la quasi-totalité du produit en espèces tiré du placement aura été affecté.

En complément aux 11 acquisitions, il y a cinq autres immeubles devant être acquis auprès de deux personnes apparentées distinctes à un prix d'achat totalisant environ 15,0 millions de dollars (coûts de clôture exclus), dont les clôtures sont prévues pour le 31 décembre 2016 ou peu après cette date. Il est prévu que les opérations avec les personnes apparentées seront financées au moyen d'une petite somme en espèces, de la prise en charge de prêts hypothécaires et de l'émission de parts de catégorie B du FPI, sous réserve de l'approbation des autorités de réglementation, y compris l'approbation de la Bourse de croissance TSX. Le FPI a signé des lettres d'intention avec les personnes apparentées et, relativement à ces acquisitions, est sur le point d'achever les conventions d'achat liant les parties.

Perspectives

Les perspectives du FPI PRO et du secteur des fiducies de placement immobilier sont déterminées principalement par la qualité et le profil de risque du portefeuille, qui sont fondés principalement sur les engagements et la durée moyenne des baux.

Le FPI PRO s'attache à bâtir un portefeuille de grande qualité composé d'immeubles commerciaux à faible risque situés dans des collectivités urbaines et suburbaines secondaires. Par exemple, les immeubles de commerce de détail qui se trouvent dans ces collectivités comptent comme locataires piliers une diverse gamme de marques nationales et régionales vigoureuses d'une utilité quotidienne pour les consommateurs locaux. C'est une stratégie qui a fonctionné pour le FPI PRO et qui, selon la direction, aide à réduire les risques liés aux fluctuations excessives ou imprévues de l'économie auxquels le FPI est exposé.

Les élections américaines ont exacerbé le degré d'incertitude récente sur les marchés des titres à revenu fixe et cette incertitude pourrait persister pendant une certaine période sur les marchés des titres d'emprunt et des titres de capitaux propres. Néanmoins, la hausse actuelle des taux ne devrait pas avoir une incidence considérable sur le FPI, ni sur sa capacité de renégocier ses dettes arrivant à échéance à court terme. À l'exclusion de notre facilité à l'exploitation de 11,5 millions de dollars, une tranche de seulement 1,4 million de dollars de la dette actuelle du FPI PRO est exigible au cours des 12 prochains mois et la direction ne prévoit pas que le renouvellement de la dette à long terme aux taux actuels ou le financement de la tranche capitaux d'emprunt des nouveaux projets constitueront un problème.

Selon le cours actuel des parts, le FPI PRO offre un rendement en distributions d'environ 10 % et la direction croit fermement que le FPI est doté d'un portefeuille de grande qualité à faible risque assorti d'une structure financière prudente qui offre un potentiel de revenu et de croissance à ses porteurs de parts.

Renseignements financiers additionnels

Les renseignements présentés dans le présent communiqué constituent un sommaire choisi des résultats. Les états financiers consolidés résumés et le rapport de la direction du FPI PRO pour le trimestre et la période de neuf mois clos le 30 septembre 2016 seront déposés sur SEDAR à www.sedar.com, et il sera possible de les consulter sur le site Web du FPI PRO à www.proreit.com.

À propos du FPI PRO

Le FPI PRO est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale qui a été établie aux termes d'une déclaration de fiducie en vertu des lois de l'Ontario. Établi en mars 2013, le FPI PRO est propriétaire d'un portefeuille d'immeubles commerciaux diversifié au Canada, axé sur les marchés principaux et secondaires au Québec, dans le Canada atlantique et en Ontario, ainsi que dans certaines régions de l'Ouest canadien.

Indicateurs clés du rendement d'exploitation et indicateurs clés non conformes aux IFRS

Les états financiers consolidés résumés du FPI PRO sont préparés conformément aux Normes internationales d'information financière (les « IFRS »). Dans le présent communiqué, en tant que complément aux résultats présentés conformément aux IFRS, le FPI PRO communique certaines mesures financières non conformes aux IFRS, dont les flux de trésorerie d'exploitation ajustés (« FTEA »), les flux de trésorerie d'exploitation (« FTE »), le résultat d'exploitation net (« REN »), le ratio dette/valeur comptable brute, le ratio de couverture des intérêts, le ratio de couverture du service de la dette et les ratios de versement, et d'autres mesures présentées ailleurs dans le présent communiqué. Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies dans les IFRS, n'ont pas de signification normalisée et pourraient ne pas être comparables à des mesures similaires présentées par d'autres émetteurs. Le FPI PRO a présenté ces mesures non conformes aux IFRS puisque la direction est d'avis qu'il s'agit de mesures pertinentes de la performance opérationnelle sous-jacente et de la gestion de la dette du FPI PRO. Les mesures non conformes aux IFRS ne devraient pas être considérées comme une mesure de remplacement du résultat net, des flux de trésorerie provenant des activités d'exploitation (ou utilisés dans le cadre de celles-ci) ou de paramètres comparables établis conformément aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI. Pour obtenir une description complète de ces mesures et, le cas échéant, du rapprochement par rapport à la mesure la plus directement comparable qui est calculée conformément aux IFRS, veuillez vous reporter à la rubrique « Indicateurs clés du rendement d'exploitation et indicateurs clés non conformes aux IFRS » du rapport de gestion du FPI PRO pour le trimestre clos le 30 septembre 2016, qui est affiché sur SEDAR à www.sedar.com.

Information prospective

Certains énoncés figurant dans le présent communiqué constituent des informations prospectives au sens de la législation en valeurs mobilières applicable. Dans certains cas, l'information prospective se reconnaît par l'emploi d'expressions comme « survenir », « prévoir », « planifier », « anticiper », « croire », « avoir l'intention », « estimer », « possible », « continuer », « probablement » et « calendrier », par l'emploi de ces expressions à la forme négative ou de variantes de ces expressions ou encore par l'emploi du futur ou du conditionnel à propos de facteurs qui ne sont pas des faits historiques. Certains énoncés prospectifs précis dans le présent communiqué comprennent des énoncés ayant trait à la clôture des acquisitions annoncées du FPI PRO et aux modalités de ces acquisitions, le rendement des marchés financiers dans le futur, au rendement financier futur du FPI PRO, à sa capacité de mener à bien ses stratégies de croissance et à sa capacité d'obtenir des capitaux. L'information prospective est fondée sur un certain nombre d'hypothèses et est assujettie à bon nombre de risques et incertitudes, dont plusieurs sont indépendants de la volonté du FPI PRO et peuvent faire en sorte que les résultats réels diffèrent considérablement de ceux qui sont énoncés dans l'information prospective ou qui sont implicites dans celle-ci. Les objectifs et l'information prospective du FPI PRO sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles selon lesquelles i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables, ii) le niveau futur d'endettement du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront toujours à ses attentes actuelles, iii) aucune modification apportée aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement du FPI PRO ni à ses activités, iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité à obtenir du financement et à accroître la valeur de son actif, correspondra toujours à ses attentes actuelles, v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada donnera les résultats escomptés selon les attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers donneront au FPI PRO facilement accès à des titres de capitaux propres et/ou à des titres de créance. Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la dernière notice annuelle du FPI PRO, qui est affichée sur SEDAR à www.sedar.com, ainsi que dans d'autres documents que le FPI PRO a déposés ou pourrait déposer à l'avenir auprès des organismes de réglementation des valeurs mobilières compétents. Pour plus de renseignements au sujet des projets d'acquisition du FPI PRO et des risques et des incertitudes s'y rapportant, veuillez consulter le prospectus du FPI PRO daté du 12 octobre 2016, qui est affiché sur SEDAR à www.sedar.com.

L'information prospective figurant dans le présent communiqué est expressément donnée sous réserve de la présente mise en garde. Les investisseurs sont avertis de ne pas se fier indûment à l'information prospective. Toute l'information prospective figurant dans le présent communiqué est présentée à la date du présent communiqué. Le FPI PRO ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective advenant, notamment, une nouvelle information ou de nouveaux événements dans le futur, à moins que la loi ne l'y oblige.

Ni la Bourse de croissance TSX ni son fournisseur de services de réglementation (terme défini dans les politiques de la Bourse de croissance TSX) ne sont responsables de l'exactitude ou de l'exhaustivité du présent communiqué.