Fonds de placement immobilier PRO
TSX CROISSANCE : PRV.UN

Fonds de placement immobilier PRO

19 août 2015 20h50 HE

Le FPI PRO déclare de solides gains au chapitre des finances et de l'exploitation pour le deuxième trimestre de 2015

MONTRÉAL, QUÉBEC--(Marketwired - 19 août 2015) -

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Le Fonds de placement immobilier PRO (le « FPI PRO » ou le « FPI ») (TSX CROISSANCE:PRV.UN) est heureux d'annoncer ses résultats financiers et d'exploitation pour le trimestre et le semestre clos le 30 juin 2015 (le « deuxième trimestre »). Les résultats du deuxième trimestre se sont caractérisés par une forte croissance des produits tirés des immeubles, du résultat opérationnel net (le « RON ») et des flux de trésorerie opérationnels ajustés (les « FTOA ») et par un solide rendement d'exploitation.

Faits saillants du deuxième trimestre

  • Les produits tirés des immeubles se sont accrus de 91,7 %, pour s'établir à 3,85 millions de dollars

  • Le résultat opérationnel net s'est accru de 102,8 %, pour s'établir à 2,41 millions de dollars

  • Les FTOA se sont accrus de 131 %, pour s'établir à 1,33 million de dollars

  • Le total des actifs s'est accru de 161 %, pour s'établir à 186,4 millions de dollars

  • Le taux d'occupation a progressé, pour atteindre 95,9 %

  • Le premier financement par voie de prise ferme a été réalisé avec succès le 9 juin et a permis de réunir de nouveaux capitaux propres totalisant 17,5 millions de dollars

  • Sept nouveaux immeubles ont été acquis à la fin du trimestre

  • Un projet visant l'acquisition de Boulevard Industrial REIT a été annoncé après la fin du trimestre

« Pour le troisième trimestre consécutif, nous avons connu une forte croissance au chapitre des finances et de l'exploitation », a indiqué James Beckerleg, président et chef de la direction du FPI PRO. « Nos stratégies d'acquisition porteuses de valeur sont au cœur de nos résultats financiers vigoureux qui sont eux-mêmes soutenus par de solides résultats d'exploitation.

« Au cours du deuxième trimestre, nous avons loué intégralement avec succès notre immeuble situé à Woodstock, au Nouveau-Brunswick, ce qui s'est traduit par la signature d'engagements portant sur plus de 33 000 pieds carrés. Nous continuons de signer avec des locataires de qualité supérieure des contrats de location dont la durée moyenne est longue. Ces succès au chapitre de l'exploitation contribueront à notre croissance à l'avenir, de même qu'à la croissance, à la diversité et à la qualité de nos flux de trésorerie.

« L'acquisition de sept nouveaux immeubles à la fin du deuxième trimestre nous permettra d'accroître notre rendement pendant tout le reste de l'année », a précisé M. Beckerleg.

Acquisitions du deuxième trimestre et premier financement par voie de prise ferme

Au cours du trimestre, le FPI a conclu des opérations lui permettant d'acquérir sept nouveaux immeubles commerciaux, soit quatre immeubles de commerces de détail et un immeuble de bureaux dans les Maritimes et deux immeubles industriels dans la région du Grand Toronto. Avec les acquisitions de Toronto, le FPI PRO fait son entrée sur le marché de l'Ontario.

Tous les immeubles sont loués à 100 %, sauf un. Ensemble, les acquisitions ont permis d'ajouter 416 735 pieds carrés de superficie locative brute au portefeuille du FPI RPO, l'échéance moyenne des baux étant de sept ans. La clôture des acquisitions a eu lieu à la fin du deuxième trimestre. Par conséquent, l'incidence financière des acquisitions se fera sentir à compter du troisième trimestre de 2015.

Les acquisitions ont été financées, en partie, au moyen du premier financement par actions par voie de prise ferme du FPI, qui a été annoncé simultanément aux acquisitions, mais dont la clôture a eu lieu le 9 juin 2015. Selon les modalités du financement, qui a été appuyé par un solide consortium bancaire, le FPI PRO a émis 7 625 000 parts de fiducie (les « parts »), au prix de 2,30 $ chacune, ce qui lui a permis de réunir un produit brut d'environ 17,5 millions de dollars. Le produit net tiré du placement a été affecté principalement au financement de l'acquisition des sept nouveaux immeubles à la fin du deuxième trimestre et au financement du réaménagement d'un immeuble existant.

Résultats financiers du deuxième trimestre de 2015

Les résultats financiers et d'exploitation du FPI PRO pour le deuxième trimestre reflètent principalement les solides gains réalisés au chapitre des finances et de l'exploitation après l'acquisition des 14 immeubles réalisée en octobre 2014 par le FPI. Les acquisitions ont eu comme effet direct de faire croître considérablement les produits tirés des immeubles, le RON et les FTOA.

(en milliers de dollars canadiens, sauf pour les montants par part et à moins d'indication contraire) Trimestre clos le 30 juin 2015 Trimestre clos le 30 juin 2014 Semestre clos le 30 juin 2015 Semestre clos le 30 juin 2014
Produits tirés des immeubles 3 854 $ 2 011 $ 7 754 $ 3 883 $
Résultat opérationnel net (RON)1) 2 413 $ 1 190 $ 4 774 $ 2 360 $
Total des actifs 186 367 $ 71 372 $ 186 367 $ 71 372 $
Ratio dette/valeur comptable brute1) 58,68 % 58,80 % 58,68 % 58,80 %
Taux d'intérêt moyen pondéré de la dette hypothécaire 3,73 % 4,14 % 3,73 % 4,14 %
Flux de trésorerie opérationnels ajustés (FTOA)1) 1 329 $ 576 $ 2 660 $ 1 177 $
FTOA de base par part1) 0,0516 $ 0,0549 $ 0,1072 $ 0,1123 $
Ratio de versement en fonction des FTOA - de base1) 101,8 % 95,7 % 97,9 % 93,5 %
Ratio de versement en fonction des FTOA pro forma - de base2) 94 % 94 %
Notes :
1) Mesure non conforme aux IFRS. Se reporter à la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».
2) Voir les explications dans le paragraphe ci-dessous.

Pour le trimestre clos le 30 juin 2015, le FPI PRO a comptabilisé des produits tirés des immeubles de 3,85 millions de dollars, soit une augmentation de 91,7 % par rapport aux produits tirés des immeubles de 2,01 millions de dollars inscrits pour le trimestre clos le 30 juin 2014. Les produits tirés des immeubles pour le premier semestre de 2015 se sont établis à 7,75 millions de dollars, en hausse de 99,7 % par rapport à ceux du semestre clos le 30 juin 2014.

Le RON a augmenté de 102,8 % pour atteindre 2,41 millions de dollars au deuxième trimestre, par rapport aux 1,19 million de dollars du deuxième trimestre de 2014. Pour le semestre clos le 30 juin 2015, le RON s'est établi à 4,77 millions de dollars, en hausse de 102,1 % par rapport à ceux de la période correspondante de l'exercice précédent.

Au deuxième trimestre, le FPI PRO a généré des FTOA de 1,33 million de dollars, soit 0,0516 $ de FTOA par part de base, par rapport à 576 000 $, soit 0,0549 $ par part de base, au deuxième trimestre de 2014. L'accroissement des FTOA était attribuable à l'augmentation du nombre d'immeubles au sein du portefeuille par rapport à l'exercice précédent. Il est important de noter que la baisse modeste des FTOA par part est attribuable à la dilution temporaire causée par l'émission de nouvelles parts le 9 juin 2015 dans le cadre du financement par voie de prise ferme et l'affectation du produit tiré de ce financement à l'acquisition de sept nouveaux immeubles à la fin du deuxième trimestre. Ces opérations sont reflétées dans le bilan au 30 juin 2015 et les produits normalisés auront une incidence sur les trimestres à venir. Ensemble, les acquisitions et le financement feront croître considérablement les FTOA au cours des trimestres à venir. Pour le semestre clos le 30 juin 2015, les FTOA se sont établis à 2,66 millions de dollars, en hausse de 127 % par rapport à ceux de la période correspondante de 2014.

Pour le trimestre clos le 30 juin 2015, le FPI PRO a déclaré trois distributions totalisant 0,0525 $ par part. Le ratio de versement en fonction des FTOA au deuxième trimestre se situait à 101,8 % selon une moyenne pondérée de base de 25 763 170 parts en circulation. L'accroissement du ratio de versement a été causé par l'écart temporaire entre la clôture du financement par voie de prise ferme et la clôture de l'achat des sept immeubles commerciaux. Sur une base pro forma, si l'acquisition des sept immeubles avait été réalisée le même jour que le financement du 9 juin et dans la mesure où les autres facteurs d'exploitation demeurent comparables, le ratio de versement pour le trimestre et celui pour le semestre auraient été tous les deux d'environ 94 %.

Au 30 juin 2015, le total des actifs du FPI s'élevait à 186,4 millions de dollars, soit une augmentation de 161,1 % par rapport au total des actifs de 71,4 millions de dollars au 30 juin 2014. Le ratio de la dette totale par rapport à la valeur comptable brute a fléchi légèrement, pour s'établir à 58,68 %, par rapport à 58,80 % à la fin du deuxième trimestre de 2014. Le taux d'intérêt moyen pondéré de la dette hypothécaire s'est amélioré, passant de 4,14 % à 3,73 % sur un an.

Résultats d'exploitation du deuxième trimestre de 2015

Le FPI PRO a continué d'atteindre tous ses objectifs au chapitre de l'exploitation au deuxième trimestre. À la fin du deuxième trimestre, le taux d'occupation du FPI s'élevait à 95,9 %, contre 89,5 % un an plus tôt. L'évolution du taux d'occupation au 30 juin 2015 résulte directement des acquisitions d'immeubles en octobre 2014 et en juin 2015, de même que des efforts de location déployés par la direction au cours du trimestre. Ces efforts comprennent notamment la location de 22 000 pieds carrés de locaux dans l'immeuble du FPI situé à Woodstock, au Nouveau-Brunswick, à un grand détaillant national, ainsi que la conclusion de nouveaux engagements à l'égard des locaux vacants dans le même immeuble, à la fin du trimestre. À l'échelle de notre portefeuille, de nouveaux engagements visant une superficie locative de plus de 33 000 pieds carrés ont été signés. L'incidence de ces engagements récents se fera sentir intégralement à compter du troisième trimestre.

La durée moyenne des contrats de location du FPI PRO est demeurée inchangée, soit 7,2 années.

Au 30 juin 2015, le portefeuille du FPI était composé de 29 immeubles, situés à des emplacements de choix dans leur marché respectif, ce qui représente une superficie locative brute totalisant 1 431 296 pieds carrés. L'ajout de 1 034 559 pieds carrés à la superficie locative brute par rapport à celle du 30 juin 2014 découle de l'acquisition de 14 immeubles en octobre 2014 et de sept immeubles en juin 2015, qui ont été contrebalancées par la vente d'un immeuble en mars 2015.

Faits ultérieurs - Projet d'acquérir Boulevard Industrial REIT

Le 31 juillet 2015, le FPI PRO a annoncé qu'il avait conclu une convention d'arrangement visant l'acquisition de la totalité des parts de fiducie en circulation de Boulevard Industrial Real Estate Investment Trust (« Boulevard ») dans le cadre d'une opération amicale approuvée à l'unanimité par les conseils de fiduciaires aussi bien du FPI PRO que de Boulevard.

L'acquisition de Boulevard accroîtra l'étendue du portefeuille du FPI, dont la valeur comptable brute dépassera les 200 millions de dollars, et contribuera positivement à la valeur de l'actif net et aux FTOA par part du FPI. Le FPI fera l'acquisition de trois immeubles industriels de grande qualité à Moncton, au Nouveau-Brunswick, ce qui raffermira l'empreinte déjà solide du FPI dans les Maritimes et fera croître l'étendue et l'efficacité de ses activités sur ce marché. Quant à eux, les porteurs de parts de Boulevard bénéficieront d'une participation continue dans une entreprise d'envergure solidement épaulée et caractérisée par un portefeuille diversifié, un bilan robuste, une équipe de direction fort respectée et une capacité appréciable de réunir des capitaux. Les porteurs de parts des deux FPI bénéficieront d'une capitalisation boursière et d'une liquidité accrues.

L'acquisition sera réalisée dans le cadre d'un plan d'arrangement aux termes duquel les porteurs de parts de Boulevard recevront 0,04651 part de fiducie du FPI pour chaque part de fiducie de Boulevard détenue.

Les fiduciaires, la direction et certains autres porteurs de parts de Boulevard qui, collectivement, détiennent environ 26 % de l'ensemble des parts de fiducie de Boulevard en circulation ont conclu des ententes aux termes desquelles ils se sont engagés à exercer les droits de vote rattachés à leurs parts en faveur de l'opération. Les porteurs de parts et les porteurs de débenture de Boulevard voteront sur l'arrangement à l'assemblée qui sera convoquée à cette fin. Les fiduciaires de Boulevard, se fondant sur les conseils d'un comité spécial de fiduciaires indépendants, recommandent à l'unanimité aux porteurs de parts de Boulevard de voter en faveur de l'arrangement.

L'opération est assujettie à l'approbation des porteurs de parts de Boulevard, à l'approbation des organismes de réglementation, y compris la Bourse de croissance TSX (la « TSXV »), à l'approbation des tribunaux et à d'autres conditions usuelles.

Perspectives

En plus d'exécuter ses stratégies et d'atteindre ses objectifs en matière d'exploitation, la direction a comme priorité immédiate au troisième trimestre de réaliser l'acquisition de Boulevard. Les immeubles devant être acquis dans le cadre de cette acquisition sont de bonne qualité, comptent d'excellents locataires assujettis à des baux à long terme et sont situés sur un marché que le FPI PRO connaît bien.

En outre, les résultats futurs bénéficieront de l'amélioration récente et continue des taux d'occupation. Le FPI prévoit également commencer à aménager un nouveau centre commercial à ciel ouvert d'une superficie de 7 100 pieds carrés à son immeuble situé au 135 Main Street, à Moncton, au Nouveau-Brunswick, en 2016. L'immeuble est déjà préloué à 75 % à des locataires d'envergure nationale.

La direction estime que le reste de 2015 comportera des défis mais que de nouvelles occasions se présenteront. Les porteurs de parts du FPI PRO continueront de tirer parti des acquisitions réalisées au cours des 12 derniers mois, y compris celle qui a été conclue à la fin du deuxième trimestre. De plus, le FPI PRO tire constamment parti de son réseau étendu de relations au sein du secteur immobilier en vue de trouver de nouvelles occasions de croissance porteuses de valeur.

Les marchés financiers demeurent difficiles pour le secteur des FPI en général. L'écart entre le rendement des obligations du Canada à long terme et des distributions sur les titres des FPI canadiens a atteint un sommet inégalé. Le FPI PRO est d'avis qu'un tel écart n'est pas justifié.

Selon M. Beckerleg, « Le rendement actuel des parts du FPI PRO, qui dépasse les 10 %, est très intéressant compte tenu du dernier cours de clôture des parts à la TSXV. Nous estimons que la croissance de nos actifs, la diversité de nos locataires de grande qualité et les échéances des baux à long terme, jumelées à la capacité éprouvée de notre équipe d'atteindre la totalité de nos objectifs en matière d'exploitation, soulignent la qualité croissante et le risque décroissant d'un placement dans le FPI PRO.

Malgré les turbulences sur les marchés, selon nous, il reste, pour le FPI PRO, un potentiel important de croissance additionnelle pour le reste de 2015. Notre priorité porte toujours sur les occasions de croissance internes de même que sur les occasions de croissance porteuses de valeur que recèlent les acquisitions, que ce soit en accroissant notre présence sur nos marchés géographiques existants ou en faisant une entrée sur les marchés adjacents. Ces stratégies permettront de tirer profit des connaissances du FPI sur le marché et contribueront à réaliser des économies d'échelle.

Nous avons hâte de pouvoir resserrer nos relations avec les porteurs de parts ainsi qu'avec les épargnants et les investisseurs institutionnels du Canada à mesure que nous continuons d'exécuter nos stratégies de croissance externes et internes et d'atteindre nos objectifs à ce chapitre », a-t-il conclu.

À propos du FPI PRO

Le FPI PRO est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale qui a été établie aux termes d'une déclaration de fiducie en vertu des lois de l'Ontario. Le FPI PRO a été établi en mars 2013 afin de détenir en propriété un portefeuille d'immeubles commerciaux diversifié au Canada, qui est principalement axé sur les marchés principaux et secondaires au Québec, dans le Canada atlantique et en Ontario et sur une expansion sélective dans l'Ouest canadien.

Mesures non conformes aux IFRS

Les états financiers consolidés du FPI sont préparés conformément aux Normes internationales d'information financière (les « IFRS »). Dans le présent communiqué, en tant que complément aux résultats présentés conformément aux IFRS, le FPI communique certaines mesures financières non conformes aux IFRS et les analyses, notamment les FTOA, le RON et le ratio dette/valeur comptable brute et d'autres mesures présentées ailleurs dans le présent communiqué. Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies dans les IFRS, n'ont pas de signification normalisée et pourraient ne pas être comparables à des mesures similaires présentées par d'autres émetteurs. LE FPI a présenté ces mesures non conformes aux IFRS puisque la direction est d'avis qu'il s'agit de mesures pertinentes du rendement d'exploitation sous-jacent et de la gestion de la dette du FPI. Les mesures non conformes aux IFRS ne devraient pas être considérées comme une mesure de remplacement du résultat net, des flux de trésorerie provenant des activités d'exploitation (ou utilisés dans le cadre de celles-ci) ou de paramètres comparables établis conformément aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI. Pour obtenir une description complète de ces mesures et, le cas échéant, du rapprochement par rapport à la mesure la plus directement comparable qui est calculée conformément aux IFRS, veuillez vous reporter à la rubrique « Mesures financières non conformes aux IFRS » du rapport de gestion du FPI pour le trimestre et le semestre clos le 30 juin 2015, qui est affiché sur SEDAR au www.sedar.com.

Information prospective

Le présent communiqué contient de l'information prospective au sens de la législation en valeurs mobilières en vigueur. L'information prospective est fondée sur un certain nombre d'hypothèses et est assujettie à bon nombre de risques et incertitudes, dont plusieurs sont indépendants de la volonté du FPI PRO et peuvent faire en sorte que les résultats réels diffèrent considérablement de ceux qui sont énoncés dans l'information prospective ou qui sont implicites dans celle-ci.

L'information prospective figurant dans le présent communiqué comprend notamment des énoncés se rapportant à la clôture de l'arrangement conclu avec Boulevard; à la mesure dans laquelle l'opération doit contribuer positivement aux résultats du FPI PRO; au rendement financier futur du FPI PRO; à la capacité du FPI d'exécuter ses stratégies de croissance; aux acquisitions et aux occasions d'expansion éventuelles et au taux d'occupation prévu des immeubles du FPI.

Les objectifs et l'information prospective du FPI PRO sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles selon lesquelles i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables, ii) le niveau futur d'endettement du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront toujours à ses attentes actuelles, iii) aucune modification apportée aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement du FPI PRO ni à ses activités, iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité à obtenir du financement et à accroître la valeur de son actif, correspondra toujours à ses attentes actuelles, v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada donnera les résultats escomptés selon les attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers donneront au FPI PRO facilement accès à des titres de capitaux propres et/ou à des titres de créance.

Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la dernière notice annuelle du FPI PRO, qui est affichée sur SEDAR au www.sedar.com, ainsi que dans d'autres documents que le FPI PRO a déposés ou pourrait déposer à l'avenir auprès des organismes de réglementation des valeurs mobilières compétents.

L'information prospective figurant dans le présent communiqué est expressément donnée sous réserve de la présente mise en garde. Les investisseurs sont avertis de ne pas se fier indûment à l'information prospective. Toute l'information prospective figurant dans le présent communiqué est présentée à la date du présent communiqué. Le FPI PRO ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective advenant, notamment, une nouvelle information ou de nouveaux événements dans le futur, à moins que la loi ne l'y oblige.

Ni la Bourse de croissance TSX ni son fournisseur de services de réglementation (au sens attribué à ce terme dans les politiques de la Bourse de croissance TSX) ne sont responsables de l'exactitude ou de l'exhaustivité du présent communiqué.

Renseignements

  • Fonds de placement immobilier PRO
    James W. Beckerleg
    Président et chef de la direction
    514 933-9552

    Fonds de placement immobilier PRO
    Gordon G. Lawlor, CPA, CA
    Chef des finances
    514 933-9552