Fonds de placement immobilier PRO
TSX CROISSANCE : PRV.UN

Fonds de placement immobilier PRO

25 nov. 2015 18h04 HE

Le FPI PRO déclare de solides gains financiers et d'exploitation pour le troisième trimestre de 2015

MONTRÉAL, QUÉBEC--(Marketwired - 25 nov. 2015) -

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Le Fonds de placement immobilier PRO (le « FPI PRO » ou le « FPI ») (TSX CROISSANCE:PRV.UN) est heureux d'annoncer ses résultats financiers et d'exploitation pour le trimestre et la période de neuf mois clos le 30 septembre 2015 (le « troisième trimestre »). Les résultats du troisième trimestre se caractérisent par une forte croissance continue des produits tirés des immeubles, du résultat d'exploitation net (le « REN ») et des flux de trésorerie d'exploitation ajustés (les « FTEA ») et par une solide performance opérationnelle.

« Le FPI PRO a connu une croissance calculée sur 12 mois exceptionnellement élevée au cours du troisième trimestre en raison de l'incidence continue de nos stratégies de croissance vigoureuses », a déclaré James Beckerleg, président et chef de la direction. « Au cours des derniers trimestres, notre stratégie d'acquisition a donné lieu à de fortes hausses des produits tirés des immeubles, du résultat d'exploitation net et des flux de trésorerie d'exploitation ajustés. Nous sommes également de plus en plus actifs dans l'aménagement d'immeubles existants, ce qui nous permet d'obtenir un résultat d'exploitation net supérieur à celui qui découle de nos acquisitions.

« Avec ses 32 immeubles et sa valeur comptable brute de plus de 200 M$ investis dans une superficie locative de 1,7 million de pieds carrés, le FPI PRO produit des rendements attrayants et stables pour ses porteurs de parts qui sont de plus en plus nombreux ».

Faits saillants du troisième trimestre (comparativement à ceux du troisième trimestre de 2014)

  • Les produits tirés des immeubles ont augmenté de 160 %, pour s'établir à 4,88 M$
  • Le résultat d'exploitation net (REN) s'est accru de 153 %, pour s'établir à 3,06 M$
  • Les flux de trésorerie d'exploitation ajustés (FTEA) se sont accrus de 202 %, pour s'établir à 1,74 M$
  • Le total des actifs a connu une hausse de 112 %, pour s'établir à 203,7 M$
  • Le taux d'occupation est demeuré stable, soit 95,9 %
  • Trois immeubles industriels légers de haute qualité ont été acquis dans le cadre de l'opération relative à Boulevard Industrial REIT

Acquisition de Boulevard Industrial REIT - La clôture de l'acquisition auparavant annoncée par le FPI PRO de Boulevard Industrial REIT a eu lieu le 30 septembre 2015. Le portefeuille de Boulevard comprend trois immeubles industriels légers de haute qualité qui sont occupés à 95 % par 15 locataires dont la durée moyenne des baux est de 4,65 ans. Les locataires ont généralement pris des engagements financiers solides et des locataires nationaux et de qualité occupent plus de 90 % de la superficie locative brute. L'opération, qui a été réalisée par voie de plan d'arrangement approuvé par le tribunal, augmente considérablement le nombre de porteurs de parts du FPI PRO.

Offre publique de rachat dans le cours normal des activités - La volatilité récente observée sur les marchés des capitaux continue d'avoir une incidence sur le secteur des fiducies de placement immobilier. Par conséquent, les parts de bon nombre de FPI se négocient selon des rendements exceptionnellement élevés par rapport aux obligations du Canada à long terme et à escompte par rapport à leur valeur liquidative. La direction et les fiduciaires du FPI PRO estiment que c'est certainement le cas des parts du FPI. Ainsi, en août 2015, le FPI a annoncé un programme d'offres publiques de rachat dans le cours normal des activités qui lui permet de racheter jusqu'à concurrence de 1 411 832 parts de fiducie, soit 5 % des parts de fiducie émises et en circulation du FPI sur une période d'un an. On prévoit racheter un moins grand nombre de parts de fiducie afin de maintenir une discipline d'emprunt. Cependant, après le 30 septembre 2015, le FPI PRO a acquis 69 400 parts aux fins d'annulation dans le cadre de l'offre publique de rachat.

Résultats financiers du troisième trimestre de 2015

La croissance solide calculée sur 12 mois des produits tirés des immeubles, du REN et des FTEA pour le trimestre et la période de neuf mois clos le 30 septembre 2015 découle directement de l'acquisition de 14 immeubles en octobre 2014 et de sept immeubles supplémentaires en juin 2015. L'acquisition de Boulevard Industrial REIT n'a pas contribué aux résultats du FPI PRO pour le trimestre.

(en milliers de dollars canadiens, sauf lesmontants par part et à moins d'indication contraire) Trimestre
clos le
30 septembre
2015
Trimestre clos
le 30 septembre
2014
Période de
neuf mois
close le
30 septembre
2015
Période de
neuf mois
close le
30 septembre
2014
Données financières
Produits tirés des immeubles 4 878 $ 1 877 $ 12 632 $ 5 760 $
Résultat d'exploitation net (REN)1) 3 062 $ 1 209 $ 7 836 $ 3 569 $
Total des actifs 203 707 $ 96 016 $ 203 707 $ 96 016 $
Dette en pourcentage de la valeur comptable brute1) 60,84 % 44,15 % 60,84 % 44,15 %
Taux d'intérêt moyen pondéré sur prêt hypothécaire 3,71 % 4,14 % 3,71 % 4,14 %
Flux de trésorerie d'exploitation (FTE)1) 1 501 $ 408 $ 3 867 $ 1 296 $
FTE de base par part1) 0,0467 $ 0,0385 $ 0,1418 $ 0,1232 $
FTE dilués par part1) 0,0457 $ 0,0374 $ 0,1409 $ 0,1200 $
Flux de trésorerie d'exploitation ajustés (FTEA)1) 1 736 $ 575 $ 4 396 $ 1 752 $
FTEA de base par part1) 0,0540 $ 0,0542 $ 0,1612 $ 0,1665 $
FTEA dilués par part1) 0,0529 $ 0,0527 $ 0,1601 $ 0,1622 $
Ratio de distribution des FTEA de base1) 97,2 % 96,8 % 97,7 % 94,6 %
Ratio de distribution des FTEA dilués1) 93,3 % 99,6 % 98,4 % 97,1 %
Ratio de distribution des FTEA pro forma de base2) 94 % 94 %
Notes :
1) Mesure non conforme aux IFRS. Se reporter à la rubrique « Mesures non conformes aux IFRS ».
2) Sur une base pro forma, si les trois immeubles acquis le 30 septembre 2015 avaient généré des FTEA pendant un mois complet et que les investissements de maintien et les frais de location normalisés avaient été comparables à ceux des 29 autres immeubles, le ratio de distribution des FTEA pro forma aurait été d'environ 94% pour le trimestre et la période de neuf mois clos le 30 septembre 2015.

Pour le trimestre clos le 30 septembre 2015, le FPI PRO a comptabilisé des produits tirés des immeubles de 4,88 M$, soit une augmentation de 160 % par rapport aux produits tirés des immeubles de 1,88 M$ inscrits pour le trimestre clos le 30 septembre 2014. Les produits tirés des immeubles pour la période de neuf mois se sont établis à 12,63 M$, ce qui représente une hausse de 119 %.

Le REN a augmenté de 153 % pour atteindre 3,06 M$ au troisième trimestre par rapport aux 1,21 M$ du troisième trimestre de 2014. Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2015, le REN s'est établi à 7,84 M$, en hausse de 120 % par rapport à ceux de la période correspondante de 2014.

Au cours du trimestre, le FPI a généré des FTEA de 1,74 M$, soit 0,0540 $ de FTEA par part de base, par rapport à 575 K$, soit 0,0542 $ par part de base, au troisième trimestre de 2014. Pour la période de neuf mois close le 30 septembre 2015, les FTEA ont augmenté de 151 % pour atteindre 4,40 M$. La hausse des FTEA pour le trimestre et la période de neuf mois est directement liée à l'acquisition de 14 immeubles en octobre 2014 et de sept immeubles en juin 2015.

Pour le trimestre clos le 30 septembre 2015, le FPI a déclaré trois distributions totalisant 0,0525 $ par part de fiducie du FPI. Le ratio de distribution des FTEA au troisième trimestre de 2015 se situait à 97,2 % comparativement à 96,8 % pour la période correspondante de 2014. Le ratio de distribution des FTEA est temporairement plus élevé qu'à la normale principalement en raison des distributions déclarées et versées pour le mois de septembre 2015, qui comprennent 1 940 135 parts de fiducie émises dans le cadre de l'acquisition de Boulevard Industrial REIT le dernier jour du trimestre. Les trois immeubles acquis dans le cadre de cette opération n'ont pas contribué aux FTEA pour le trimestre et la période de neuf mois clos le 30 septembre 2015. Sur une base pro forma, si les trois immeubles acquis le 30 septembre 2015 avaient généré des FTEA pour un mois complet et que les investissements de maintien et les frais de location normalisés avaient été comparables à ceux des 29 autres immeubles, le ratio de distribution des FTEA pro forma aurait été d'environ 94 % pour le trimestre et la période de neuf mois clos le 30 septembre 2015.

Au 30 septembre 2015, le total des actifs s'élevait à 203,7 M$, soit une augmentation de 112 % par rapport au total des actifs de 96,02 M$ inscrit au 30 septembre 2014.

Le ratio de la dette totale par rapport à la valeur comptable brute était de 60,84 % à la fin du trimestre clos le 30 septembre 2015, comparativement à 44,15 % pour la période correspondante de 2014. En 2014, le ratio reflétait le produit tiré de l'appel public à l'épargne réalisé par le FPI au mois de septembre de cette année, avant que ce produit soit affecté à l'achat d'immeubles. Le ratio normalisé actuel du FPI est de l'ordre de 58 % à 60 %. Le taux d'intérêt moyen pondéré du prêt hypothécaire s'est amélioré, passant de 4,14 % à la fin du troisième trimestre de l'exercice dernier à 3,71 %.

Résultats d'exploitation du troisième trimestre de 2015

30 septembre
2015
30 septembre
2014
Données d'exploitation
Nombre d'immeubles 32 9
Superficie locative brute (« SLB ») (en pieds carrés) 1 667 491 396 737
Taux d'occupation 95,8 % 89,5 %
Durée restante moyenne pondérée des baux (en années) 6,7 6,8

Le FPI PRO a continué d'atteindre ses cibles opérationnelles au troisième trimestre. Au 30 septembre, le taux d'occupation s'élevait à 95,8 %, contre 89,5 % un an plus tôt. Cette évolution résulte directement des acquisitions d'immeubles réalisées en octobre 2014 et en juin 2015.

Les activités de location comprenaient la location à un important détaillant national de locaux d'une superficie de 22 000 pieds carrés dans l'immeuble du FPI PRO situé à Woodstock, au Nouveau-Brunswick. À l'échelle du portefeuille, de nouveaux engagements locatifs visant une superficie d'environ 33 000 pieds carrés ont été signés durant le troisième trimestre. L'incidence de ces engagements se fera sentir intégralement au cours des prochains trimestres.

La durée moyenne pondérée des baux du FPI est demeurée pratiquement inchangée, soit 6,7 années, par rapport au trimestre correspondant de l'exercice dernier.

Au 30 septembre 2015, le portefeuille du FPI était composé de 32 immeubles, situés à des emplacements de choix dans leur marché respectif, qui représentent une superficie locative brute totalisant 1 667 491 pieds carrés. L'ajout de 1 270 754 pieds carrés à la superficie locative brute par rapport à celle du 30 septembre 2014 découle de l'acquisition de 14 immeubles réalisée en octobre 2014 et de l'acquisition de sept immeubles réalisée en juin 2015, qui ont été contrebalancées par la vente d'un immeuble en mars 2015 et l'ajout de trois immeubles en date du 30 septembre 2015, soit la date de clôture de l'opération relative à Boulevard Industrial REIT.

Événements postérieurs

Outre les réalisations du FPI PRO sur les plans financiers et de l'exploitation durant le troisième trimestre, la direction a poursuivi ses efforts pour accroître le REN aux immeubles existants. Plusieurs mesures ont été inscrites après la fin du trimestre.

Activités de location et d'aménagement récentes - Comme il l'a annoncé auparavant, durant l'été de 2015, le FPI PRO a conclu avec un détaillant national un bail qui vise une superficie d'au plus 22 000 pieds carrés de l'immeuble Carleton Mall du FPI situé à Woodstock, au Nouveau-Brunswick. Les Magasins Hart ont ouvert leur nouveau magasin et ont commencé à verser un loyer le 1er novembre 2015. La superficie restante de 2 456 pieds de ce centre commercial a été louée à un autre détaillant national bien connu. Une fois que tous les locataires auront emménagé dans le Carleton Mall, celui-ci sera entièrement loué, alors que son taux d'occupation était de 81 % au moment où il a été acheté.

Le FPI a conclu avec deux locataires des offres de location contraignantes à l'égard des terrains non aménagés de l'immeuble situé au 135, rue Principale à Moncton, au Nouveau-Brunswick, de sorte que 75 % d'un centre commercial linéaire d'une superficie de 7 200 pieds carrés soient préloués. Ce projet est financé par une importante banque canadienne et il est voie d'aménagement, les locaux devant être livrés au locataire durant le deuxième trimestre de 2016.

Augmentation et renouvellement des facilités d'emprunt - Le FPI PRO a pris des arrangements pour que soient apportées à ses facilités d'emprunt existantes des modifications importantes qui augmenteront sa flexibilité et abaisseront ses coûts pour l'avenir. Sur une base combinée, les facilités d'exploitation et à terme du FPI ont été renouvelées selon des taux réduits pour des durées moyennes combinées de plus de deux ans, le montant total disponible aux termes de celles-ci ayant été augmenté de 9 M$ pour atteindre plus de 20 M$.

Perspectives

Les marchés financiers demeurent difficiles pour le secteur des FPI en général à l'heure actuelle, mais la direction estime qu'il a atteint le creux de ce cycle du marché. L'écart entre le rendement des obligations du Canada à long terme et le rendement des distributions sur les titres des FPI canadiens a atteint un sommet inégalé, et cette situation ne durera probablement pas. Le rendement actuel des parts du FPI PRO, qui dépasse les 10 %, demeure très intéressant pour nos porteurs de parts, et les parts se négocient bien en deçà de leur valeur liquidative.

Le FPI demeure convaincu que la croissance de ses actifs, la diversité de ses locataires de grande qualité et les échéances des baux à long terme, jumelées à la capacité de son équipe de direction d'atteindre la totalité de ses objectifs en matière d'exploitation, mettent en évidence la qualité croissante d'un placement dans le FPI PRO.

À propos du FPI PRO

Le FPI PRO est une fiducie de placement immobilier à capital variable non constituée en personne morale qui a été établie aux termes d'une déclaration de fiducie en vertu des lois de l'Ontario. Le FPI PRO a été établi en mars 2013 afin de détenir en propriété un portefeuille d'immeubles commerciaux diversifié au Canada, qui est principalement axé sur les marchés principaux et secondaires au Québec, dans le Canada atlantique et en Ontario et sur une expansion sélective dans l'Ouest canadien.

Mesures non conformes aux IFRS

Les états financiers consolidés du FPI sont préparés conformément aux Normes internationales d'information financière (les « IFRS »). Dans le présent communiqué, en tant que complément aux résultats présentés conformément aux IFRS, le FPI communique certaines mesures financières non conformes aux IFRS et les analyses, notamment les FTEA, le REN et le ratio de la dette par rapport à la valeur comptable brute et d'autres mesures présentées ailleurs dans le présent communiqué. Ces mesures non conformes aux IFRS ne sont pas définies dans les IFRS, n'ont pas de signification normalisée et pourraient ne pas être comparables à des mesures similaires présentées par d'autres émetteurs. LE FPI a présenté ces mesures non conformes aux IFRS puisque la direction est d'avis qu'il s'agit de mesures pertinentes de la performance opérationnelle sous-jacente et de la gestion de la dette du FPI. Les mesures non conformes aux IFRS ne devraient pas être considérées comme une mesure de remplacement du résultat net, des flux de trésorerie provenant des activités d'exploitation (ou utilisés dans le cadre de celles-ci) ou de paramètres comparables établis conformément aux IFRS en tant qu'indicateurs du rendement, de la liquidité, des flux de trésorerie et de la rentabilité du FPI. Pour obtenir une description complète de ces mesures et, le cas échéant, du rapprochement par rapport à la mesure la plus directement comparable qui est calculée conformément aux IFRS, veuillez vous reporter à la rubrique « Mesures financières non conformes aux IFRS » du rapport de gestion du FPI pour le trimestre et la période de neuf mois clos le 30 septembre 2015, qui est affiché sur SEDAR au www.sedar.com.

Information prospective

Le présent communiqué contient de l'information prospective au sens de la législation en valeurs mobilières en vigueur. L'information prospective est fondée sur un certain nombre d'hypothèses et est assujettie à bon nombre de risques et incertitudes, dont plusieurs sont indépendants de la volonté du FPI PRO et peuvent faire en sorte que les résultats réels diffèrent considérablement de ceux qui sont énoncés dans l'information prospective ou qui sont implicites dans celle-ci.

L'information prospective figurant dans le présent communiqué comprend notamment des énoncés se rapportant au rendement financier futur du FPI PRO; à l'incidence des activités de location et d'aménagement du FPI; à la capacité du FPI d'exécuter ses stratégies de croissance; à l'évolution du secteur des FPI canadiens et au taux d'occupation prévu des immeubles du FPI.

Les objectifs et l'information prospective du FPI PRO sont fondés sur certaines hypothèses, notamment celles selon lesquelles i) le FPI PRO obtiendra du financement à des conditions favorables, ii) le niveau futur d'endettement du FPI PRO et son potentiel de croissance futur correspondront toujours à ses attentes actuelles, iii) aucune modification apportée aux lois fiscales ne nuira à la capacité de financement du FPI PRO ni à ses activités, iv) l'incidence de la conjoncture économique et de la conjoncture financière mondiale actuelles sur les activités du FPI PRO, dont sa capacité à obtenir du financement et à accroître la valeur de son actif, correspondra toujours à ses attentes actuelles, v) le rendement des placements du FPI PRO au Canada donnera les résultats escomptés selon les attentes actuelles du FPI PRO et vi) les marchés financiers donneront au FPI PRO facilement accès à des titres de capitaux propres et/ou à des titres de créance.

Des renseignements supplémentaires sur ces hypothèses, risques et incertitudes figurent à la rubrique « Facteurs de risque » de la dernière notice annuelle du FPI PRO, qui est affichée sur SEDAR au www.sedar.com, ainsi que dans d'autres documents que le FPI PRO a déposés ou pourrait déposer à l'avenir auprès des organismes de réglementation des valeurs mobilières compétents.

L'information prospective figurant dans le présent communiqué est expressément donnée sous réserve de la présente mise en garde. Les investisseurs sont avertis de ne pas se fier indûment à l'information prospective. Toute l'information prospective figurant dans le présent communiqué est présentée à la date du présent communiqué. Le FPI PRO ne s'engage pas à mettre à jour l'information prospective advenant, notamment, une nouvelle information ou de nouveaux événements dans le futur, à moins que la loi ne l'y oblige.

Ni la Bourse de croissance TSX ni son fournisseur de services de réglementation (terme défini dans les politiques de la Bourse de croissance TSX) ne sont responsables de l'exactitude ou de l'exhaustivité du présent communiqué.

Renseignements

  • Fonds de placement immobilier PRO
    James W. Beckerleg
    Président et chef de la direction
    514 933-9552

    Fonds de placement immobilier PRO
    Gordon G. Lawlor, CPA, CA
    Chef des finances
    514 933-9552