Cushman & Wakefield

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11 déc. 2013 11h15 HE

Perspectives des succursales canadiennes en 2014 : Le taux d'inoccupation est susceptible d'augmenter dans la mesure où de nouvelles offres donnent plus de choix aux locataires

TORONTO, ONTARIO--(Marketwired - 11 déc. 2013) - Le rapport sur les perspectives de l'immobilier de bureaux de Cushman & Wakefield publié ce jour nous révèle que la construction d'immeubles de bureaux connait un essor fulgurant dans les grandes villes canadiennes. Cependant, il nous indique aussi que la croissance des taux d'occupation demeurera sans relief tout au long de l'année 2014 et qu'elle accroîtra la pression sur les taux d'inoccupation. Toutefois, bien qu'il soit prévu que l'horizon de nos villes sera modifié au cours des prochaines années par l'arrivée de plus de 15 millions de pieds carrés (mpc) de nouveaux immeubles, les marchés canadiens sont « bien équilibrés » et s'attendent à un accroissement de la demande en 2015. Toronto, Vancouver et Calgary verront leurs taux d'occupation augmenter d'environ deux pour cent, et Winnipeg enregistrera la plus faible croissance des marchés canadiens couverts dans ce rapport.

Taux d'inoccupation - Zone centrale catégorie A
2013 2014P 2015P
Vancouver 5,3 % 7,7 % 10,5 %
Edmonton 7,0 % 7,9 % 6,3 %
Calgary 4,0 % 6,7 % 7,3 %
Winnipeg 3,5 % 3,9 % 3,7 %
Toronto 5,0 % 7,0 % 8,8 %
Ottawa 4,8 % 6,6 % 5,7 %
Montréal 8,3 % 9,1 % 10,5 %
Moncton* 8,0 % 11,9 % 11,9 %
Halifax* 8,5 % 11,4 % 10,6 %
St. John's* 2,7 % 5,1 % 2,1 %
* Projection d'inoccupation pour toutes les catégories

De Vancouver à St. John's, les marchés centraux canadiens connaissent leur cycle de croissance le plus spectaculaire depuis plus de deux décennies. Des 5,1 mpc prévus au centre-ville de Toronto, 1,6 mpc sera commercialisé en 2014. Calgary devrait enregistrer 5,2 mpc de construction, alors que le centre-ville de Vancouver connaît son plus fort cycle de croissance depuis plus de 20 ans avec 2,4 mpc de construction de bureaux en cours en centre-ville et à Broadway. En outre, Montréal accueillera la Tour Alcan en 2014 et la Tour Deloitte en 2015 - premier immeuble de bureaux à financement privé construit depuis plus de 15 ans; et 310 000 pc seront construits sur le marché central de St. John's dans le cadre du plus solide cycle de croissance depuis 1986.

« Étant donné ce nouvel apport d'immeubles qui devraient arriver sur le marché sur une période étendue, nous prévoyons que le passage d'un marché favorable au propriétaire à un marché favorable au locataire se fera graduellement », a déclaré Scott Chandler, président-directeur général de Cushman & Wakefield. « La croissance des taux d'inoccupation sera modérée et apportera des choix d'espaces dont les marchés, qui ont subi une pénurie de vastes superficies au cours des dernières années, ont bien besoin. Le recul des prix de location sera faible, mais les locataires auront plus de choix. Cette tendance pourrait donner des idées d'expansion à certaines entreprises ».

VANCOUVER

Vancouver connaît actuellement son plus fort cycle de croissance des vingt dernières années. La zone centrale voit en ce moment 2,4 mpc sortir du sol, et 60 % des espaces sont déjà préloués.

« Nous avons constaté en 2013 une absorption négative moyenne de 60 000 pc par trimestre. Cette situation a été engendrée par une croissance mondiale atone et une reprise moins rapide que prévu aux États-Unis », a déclaré Mark Chambers, directeur général adjoint de Cushman & Wakefield à Vancouver. « Bien que nous prévoyions une demande faible au premier trimestre 2014, nous nous attendons à une relance dynamique pour le restant de l'année. Cette absorption négative doit être considérée comme une aubaine par les locataires qui ont eu peu de possibilités d'expansion ou de réimplantation en raison des taux historiquement faibles d'inoccupation depuis 2008. Le succès de la prélocation des nouvelles tours prouve non seulement qu'il existe une demande croissante de produits de qualité en ville, mais aussi la vigueur globale du marché.

Quand les locataires emménageront dans les nouvelles tours, cela provoquera un déplacement massif d'espaces sur le marché. Les taux d'inoccupation augmenteront vraisemblablement et enregistreront une hausse à deux chiffres d'ici 2015. Les prix de location connaîtront une légère baisse au cours des deux prochaines années, qui sera compensée par les prévisions de croissance continue à la fin de 2014 et en 2015.

CALGARY

À Calgary, le taux d'inoccupation des espaces de premier ordre est retombé à 1,0 % en fin d'année 2012, et malgré un certain ralentissement il n'a atteint que 3,5 % au plus fort de la crise. Comme d'autres marchés canadiens, ce marché enregistre une envolée de la croissance en zone centrale. Les marchés du centre-ville de Calgary et de Beltline verront l'achèvement de 5,2 mpc de nouveaux espaces immobiliers d'ici 2018.

« Les locataires ont bien accueilli cette nouvelle offre d'espaces de bureaux et y ont réagi favorablement », a déclaré Robert MacDougall, directeur général de Cushman & Wakefield à Calgary. « Les promoteurs s'en sont aperçus, et tout au long de l'année 2013, ils ont continué à annoncer de nouveaux projets malgré le ralentissement de la demande et la faiblesse du prix des matières premières ».

La faiblesse de la demande demeurera la principale caractéristique de l'immobilier de bureaux à Calgary en 2014. Toutefois, l'amélioration de la conjoncture économique mondiale et ses retombées positives renforceront la capacité de l'Alberta à exporter son pétrole; ce qui devrait soutenir la demande en 2015. Il est prévu que le taux d'inoccupation des espaces de premier ordre à Calgary atteigne 6,7 % à la fin de l'année 2014, et qu'il passe à 7,3 % d'ici le quatrième trimestre 2015. Le prix des locations devrait légèrement reculer.

EDMONTON

Au cours des dernières années, un budget provincial serré et la faiblesse du prix du gaz naturel ont ralenti la demande sur le marché de l'immobilier de bureaux du centre d'Edmonton. Ce handicap a été partiellement compensé par la vigueur du secteur pétrolier. La légère tendance expansionniste devrait se poursuivre en 2014, notamment en raison des grands projets entamés dans le cadre de l'exploitation des sables bitumeux à Fort McMurray. Ces projets génèrent en effet une modeste croissance dans les secteurs de l'ingénierie, de la gestion de projets et des services professionnels. Ce contexte de croissance positive a favorisé la construction d'une nouvelle tour de bureaux en centre-ville et de plusieurs projets dans la banlieue d'Edmonton.

Les nouvelles constructions dans le centre-ville d'Edmonton ont fortement relancé les activités de location du secteur privé, et reflètent la confiance à long terme dont jouit le marché de l'immobilier de bureaux à Edmonton.

Bien que le risque d'un déplacement important d'espaces par la ville d'Edmonton existe dans le cadre d'une consolidation à l'horizon 2016-17, nous estimons qu'en dehors de cet évènement, le marché de l'immobilier de bureaux d'Edmonton devrait poursuivre sa légère progression. « La ville d'Edmonton est active, et l'intérêt pour le nouvel édifice Kelly Ramsey, compte tenu du taux de prélocation, est jusqu'à présent positif. Il prouve en outre que les entreprises privées voient une valeur réelle dans la location d'espaces modernes et efficients au prix du marché », a déclaré Dustin Bateyko, agent commercial de la succursale d'Edmonton.

Bien que les taux d'inoccupation soient susceptibles d'augmenter à l'arrivée du nouvel édifice Kelly Ramsey, le taux d'inoccupation des espaces de premier ordre est prévu atteindre 8,7 % en début d'année 2014, pour revenir à 6,3 % à la fin de 2015. Les prix de location ne devraient pas bouger pendant toute la période 2014-2015.

WINNIPEG

Winnipeg continue d'enregistrer des investissements massifs de capitaux en centre-ville dans le cadre du programme de revitalisation du centre sportif, d'accueil et de divertissement (SHED). Un total de près de 1,4 milliard de dollars d'investissements a été engagé dans le cadre de cette revitalisation.

« Winnipeg est sur le point de connaître une forte relance de l'immobilier de bureaux, après plusieurs années d'absorption quasi nulle », a déclaré Brett Ferguson, directeur général de Cushman & Wakefield à Winnipeg. « Nous assistons maintenant à un engouement pour les espaces de qualité, et nous voyons aussi de nouveaux clients pénétrer sur ce marché. Cela a un impact négatif sur les espaces de moins bonne qualité, élargissant encore plus le fossé qui existe entre les produits de bureaux A et B ».

Les espaces de catégorie A demeurent à leurs planchers historiques malgré le lancement de tous ces nouveaux projets. Avec l'ajout de la tour de bureaux du 311 Portage Avenue, le taux d'inoccupation atteindra initialement un sommet de 4,0 %. Une croissance modeste de la demande d'espaces de catégorie A fera lentement baisser le taux d'inoccupation jusqu'à 3,7 % à la fin de 2015. La pression exercée sur le prix des locations des espaces de premier ordre devrait légèrement augmenter en 2014 et 2015.

TORONTO

L'envolée extraordinaire de la demande qui a vu le taux d'inoccupation des espaces de premier ordre du centre-ville de Toronto revenir à 4,4 % à la fin de 2012 suite à l'apport de 4,5 mpc de nouveaux espaces est arrivée à sa fin - tout du moins pour l'instant. Bien qu'une conjoncture économique mondiale plus faible a ralenti la demande tout au long de l'année 2013, les promoteurs sont allés de l'avant, et cela a déclenché un autre cycle de croissance qui va amener 5,1 mpc d'espaces sur le marché d'ici 2017.

Le ralentissement de la croissance et l'accumulation d'espaces excédentaires a entrainé une hausse importante des espaces en sous-location, exerçant ainsi une pression accrue sur les taux d'inoccupation. Ce ralentissement de la demande et l'absorption neutre ou négative engendrée se poursuivront pendant la plus grande partie de l'année 2014. Malgré cela, le marché du centre de Toronto, qui enregistre un taux d'inoccupation des espaces de premier ordre de 4,7 %, demeure un marché très étroit pour l'immobilier de bureaux.

« Nous verrons le marché tourner en faveur des locataires au cours des deux prochaines années », a déclaré Michael Caplice, directeur général adjoint du Service de la location de bureaux de Cushman & Wakefield à Toronto. « Bien que les nouvelles tours rencontrent un franc succès en termes de prélocation, la superficie totale des espaces de premier ordre de la concurrence arrivant sur le marché du centre-ville de Toronto est énorme ».

Les prix de location nets devraient légèrement baisser en 2014 et 2015. Le niveau de cette baisse dépendra des biens loués et du dynamisme général du marché. Le fait que trois nouveaux projets aient été annoncés en 2013, alors que la demande ralentissait, est la preuve d'une confiance à long terme en ce qui concerne la demande et l'importance du bassin de locataires sur le marché.

OTTAWA

Environ 840 000 pc de nouveaux espaces arriveront sur le marché central d'Ottawa en 2014. En dehors de la forte activité de l'édifice Morguard, d'une superficie de 350 000 pc, situé au 150 Elgin Street, il y a peu de signes de croissance globale de l'immobilier de bureaux; et l'arrivée de ces nouveaux espaces fera vraisemblablement grimper le taux d'inoccupation. Le second immeuble projeté au 90 Elgin Street sera pleinement occupé par le gouvernement fédéral, et aucun espace ne migrera sur le marché étant donné qu'il est prévu que les bâtiments d'origine seront retirés du marché le temps d'une importante remise à neuf. Cela permettra de minimiser la hausse du taux d'inoccupation jusqu'en 2015.

« Le marché d'Ottawa dépend largement du gouvernement fédéral, du secteur des hautes technologies et du tourisme. L'immobilier de bureaux y a enregistré une plus faible demande tout au long de l'année 2013 en raison de la réduction des dépenses du gouvernement », a déclaré Alain Desmarais, directeur général de Cushman & Wakefield à Ottawa. « Les restrictions gouvernementales ont eu une incidence négative sur l'immobilier de bureaux et sur la région en général; le PIB a enregistré une croissance de seulement 0,8 % ».

Bien qu'il soit prévu que la demande demeure faible en 2014, une dynamique se mettra en marche en 2015 avec l'assouplissement des contraintes budgétaires. Le marché central d'Ottawa enregistre un taux d'inoccupation de seulement 4,3 %, mais les nouvelles offres le feront grimper à 6,6 % d'ici le quatrième trimestre 2014. Les prix de location demeureront sensiblement les mêmes au cours de cette période.

MONTRÉAL

Même si les nouveaux projets voyant le jour à Montréal sont la preuve de la confiance dans l'avenir du marché de l'immobilier de bureaux de cette ville et dans la valeur ajoutée par des bâtiments modernes et efficients, la demande à court terme de Montréal devrait rester faible et le taux d'inoccupation devrait augmenter avant que le marché ne reparte de l'avant.

« Pendant des années, Montréal a été amorphe - mais maintenant, avec les nouveaux projets arrivant sur le marché, nous constatons que le marché est plus dynamique et que cela force les locataires et les propriétaires à ajuster leurs notions préconçues de la « normalité », a déclaré Bernie Marcotte, directeur général de Cushman & Wakefield à Montréal. « Avec deux, et possiblement trois, nouveaux projets en centre-ville, nous allons connaître un marché favorable aux locataires et cela entraînera une pression supplémentaire à la hausse sur les taux d'inoccupation et à la baisse sur les prix de location dans les bâtiments anciens non rénovés ».

Les nouvelles constructions contribueront à faire passer le taux d'inoccupation à 9,1 % d'ici le quatrième trimestre 2014 et à 10,5 % d'ici la fin de l'année 2015. Les prix de location subiront une pression à la baisse en 2014 et 2015, car le marché montréalais aura de nouveaux espaces et pourra tirer profit de nouvelles options.

MONCTON

Moncton a subi le contrecoup de la faiblesse de la demande découlant des difficultés économiques actuelles. Assurance Economical a récemment annoncé la fermeture de sa succursale de Moncton, supprimant dans la foulée 22 emplois. L'activité du Centre d'appels a aussi été frappée de plein fouet, car les entreprises se sont tournées vers des pays en voie de développement offrant des tarifs inférieurs pour les mêmes services.

Le gouvernement provincial a effectué des investissements stratégiques pour soutenir la croissance des emplois de cols blancs. Par exemple, CGI a annoncé un projet de création de 125 postes à Fredericton et Moncton dans les trois prochaines années dans le cadre d'un investissement conjoint avec le gouvernement provincial. Cela devrait contribuer à une augmentation de 11,8 millions de dollars de croissance du PIB au Nouveau-Brunswick.

« Nous avons enregistré très peu de demandes d'espaces de bureaux en 2013, et nous prévoyons peu d'amélioration à court terme », a déclaré Bill MacAvoy, directeur général de Cushman & Wakefield pour les provinces de l'Atlantique. « Même si une reprise de l'économie américaine et une augmentation de la production de la mine de potasse de Sussex étaient certes les bienvenues, nous pensons que la demande restera pratiquement inchangée jusqu'en 2015 ».

Avec de nouveaux espaces arrivant sur le marché en 2014, il est prévu que le taux d'inoccupation grimperont à 11,9 % et que les prix des locations demeureront pratiquement inchangés.

HALIFAX

La Nouvelle-Écosse a subi les contrecoups d'une faible croissance réelle du PIB en 2012 et 2013, mais on s'attend à un retournement de la situation dans les deux années à venir en raison d'un certain nombre de facteurs. Le récent dynamisme des exportations est attribué à l'usine de pâtes et papier de Port Hawkesbury, qui a repris sa production à pleine capacité. Bien que les travaux d'entretien des installations de Sable Offshore ont beaucoup contribué au recul des exportations de gaz naturel en 2013, dans l'avenir, le démarrage des installations de Deep Panuke devrait stimuler les exportations et la croissance.

Le milieu des affaires attend d'énormes retombées du contrat de construction navale de 25 milliards de dollars du gouvernement fédéral, qui est malheureusement toujours en phase de préparation initiale. Bien que le découpage de l'acier n'ait pas commencé, Irving Shipbuilding a entamé la modernisation du chantier naval de Halifax qui coûtera 300 millions de dollars, mais facilitera la construction des navires.

« Le centre-ville d'Halifax a enregistré une croissance positive du marché de l'immobilier de bureaux en 2013 », a déclaré Bill MacAvoy, directeur général de Cushman & Wakefield pour les provinces de l'Atlantique. « Avec des espaces de bureaux de premier ordre arrivant sur le marché en 2014, nous prévoyons que le taux d'inoccupation augmentera légèrement l'année prochaine, puis commencera à baisser.

Avec une demande modestement positive prévue pour les deux prochaines années, le taux d'inoccupation toutes catégories devrait augmenter pour atteindre 11,4 % en 2014. Il reviendra ensuite à 10,6 % en 2015. Les prix de location augmenteront en raison de la mise en marché de produits nouveaux et plus chers.

ST. JOHN'S

Terre-Neuve et le Labrador continuent d'attirer d'énormes investissements de la part de sociétés du secteur des ressources naturelles; 36 milliards de dollars de dépenses d'investissement sont planifiés ou déjà utilisés. Le secteur pétrolier et gazier requiert environ 20 milliards de dollars de ces investissements. Le projet pétrolier de Hebron est censé coûter 14 milliards de dollars et la centrale hydroélectrique de Muskrat Falls est le plus grand projet de services publics.

La croissance réelle du PIB provincial a toujours été volatile en raison de sa corrélation étroite avec le secteur de l'énergie. Après un recul de 4,8 % du PIB en 2012, la croissance pourrait atteindre 5,1 % en 2013 grâce à la reprise du secteur pétrolier, mais on prévoit une progression de seulement 0,5 % en 2014 et de 1,8 % en 2015 (TD Economics).

La disponibilité globale a été extrêmement limitée au cours de ces dernières années, même si le taux d'inoccupation a légèrement augmenté pour passer de 2,3 % en 2012 à 3,5 % en 2013. Souvent, la croissance du niveau d'occupation des marchés de cette taille est freinée par la disponibilité limitée d'espaces contigus.

« St. John's connaît un niveau de croissance que la ville n'avait pas connu depuis 25 ans. Cette situation a provoqué une sérieuse pénurie d'espaces, notamment dans le contexte actuel de forte demande », a déclaré Susan Morrison, directrice de Cushman & Wakefield pour les provinces de l'Atlantique de Terre-Neuve et du Labrador. « Malgré tout, la plus grande partie de ce nouvel espace est prélouée et très peu de superficies seront rendues disponibles à long terme. Les taux d'inoccupation devraient demeurer assez faibles ».

Même si les taux d'inoccupation atteignent un sommet de 6,7 % à la mise en marché des nouveaux projets, ce taux reviendra à 5,1 % au quatrième trimestre de 2014 et à 2,1 % à la fin de 2015 en raison d'une demande expansionniste modeste, mais positive. Les prix de location connaîtront une légère pression initiale en 2014, mais devraient se stabiliser en 2015.

1. Les marchés étudiés pour établir les prévisions sont les suivants : Vancouver, Edmonton, Calgary, Winnipeg, Toronto, Ottawa, Montréal, Moncton, Halifax et St. John's. Parmi les autres marchés inclus dans le rapport, on trouve London et Waterloo.

Cushman & Wakefield est la plus grande société privée de services immobiliers commerciaux au monde. La société offre des services consultatifs et représente ses clients dans tous les domaines de la location de biens et de l'investissement. Elle s'est taillé une place dominante sur les principaux marchés internationaux, comme le prouve son implication fréquente dans la plupart des grands contrats de bail, de vente et de gestion de biens immobiliers. Fondée en 1917, la société a environ 250 succursales dans 60 pays, et emploie plus de 16 000 professionnels. Elle offre une gamme complète de services couvrant tous les types de biens, y compris les baux, les ventes et acquisitions, l'actif, le passif, la structuration des capitaux propres et le financement des entreprises, les services bancaires, les services aux entreprises, la gestion des immeubles et des installations, la gestion de projets, les services consultatifs et d'évaluation des biens. La société détient près de 4 milliards de dollars d'actifs sous gestion dans le monde entier. Fer de lance reconnu en matière de recherche locale et mondiale, la société publie des informations et les résultats de ses études sur le site www.cushmanwakefield.com/knowledge.

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