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14 oct. 2014 10h29 HE

Selon un rapport du Service des études économiques de BMO, le boom immobilier se limite désormais à trois grands marchés

Un rapport met en lumière l'existence d'un profond fossé entre l'essor des marchés de Calgary, Toronto et Vancouver, et la morosité qui prévaut presque partout ailleurs

MONTRÉAL, QUÉBEC--(Marketwired - 14 oct. 2014) - Les marchés immobiliers canadiens ont en grande partie ralenti, sauf à Calgary, Toronto et Vancouver, où les prix sont en forte hausse, selon un nouveau rapport du Service des études économiques de BMO.

Le rapport fait état de la forte demande et du peu de maisons à vendre qui ont provoqué une flambée des prix dans ces trois grands marchés, alors que les marchés des autres régions reculaient. Les prix sont stables à Montréal et Ottawa, et en chute à Saguenay et Saint-Jean du Nouveau-Brunswick. Les marchés d'autres villes de l'Ouest se sont aussi refroidis, notamment ceux de Regina (où les prix ont chuté de 2,4 pour cent depuis un an) et de Victoria (recul de 9 pour cent depuis 2010).

Selon Sal Guatieri, économiste en chef, BMO Marchés des capitaux, les raisons qui expliquent ce refroidissement national sont claires.

« Le boom immobilier qui avait débuté au début de la dernière décennie a effectivement pris fin avec la récession de 2008 et les divers resserrements de l'accès au crédit hypothécaire », a fait observer M. Guatieri. « Malgré que les évaluations soient raisonnables, la plupart des régions ne retrouveront pas leur tonus d'alors puisque les taux d'intérêt devraient remonter l'an prochain ».

Toutefois, les gains rapides de prix sur les marchés de Calgary et de Toronto, et la vive reprise de celui de Vancouver intriguent. Le rapport fait ressortir cinq facteurs qui agissent comme moteurs de l'activité de ces trois villes :

  • Une forte croissance de la population : La population combinée des trois marchés effervescents a crû deux fois plus vite que celle des autres régions au cours de la décennie écoulée - soit de 23 pour cent comparativement à 11 pour cent.

  • La montée des jeunes : Lorsque les baby-boomers ont afflué vers Toronto à la fin des années 1980, les ventes et les prix ont connu une hausse vertigineuse. Aujourd'hui, leurs enfants les plus âgés composent l'un des groupes d'âge dont la croissance est la plus rapide. La principale cohorte d'acheteurs de maisons, qui regroupe les 30 à 39 ans, distance l'ensemble de la population (1,8 pour cent contre 1,1 pour cent).

  • La solide croissance de l'emploi agit comme pilier : Bien que le rythme enflammé du marché de Calgary ait modéré en raison du fléchissement des prix de l'énergie, il dépasse toujours les 2 pour cent d'une année à l'autre, tandis que le marché de Vancouver a connu une croissance de plus de 3 pour cent. Le niveau de l'emploi a faibli récemment à Toronto, mais uniquement après avoir crû de 2 pour cent au printemps et de 4 pour cent l'an dernier. Ailleurs au pays, la croissance de l'emploi se poursuit au rythme plus calme de 1,1 pour cent.

  • Faiblesse record des taux d'intérêt : Une famille type de Vancouver devrait dépenser pas moins de 62 pour cent de son revenu en versements hypothécaires pour s'offrir un bungalow et ce chiffre atteindrait 75 pour cent si les taux devaient remonter de 2 points de pourcentage. À Toronto, il faudrait à la famille type 42 pour cent de son revenu actuel, et jusqu'à 50 pour cent si les taux augmentaient de 2 points de pourcentage. Bien que le marché de Calgary demeure abordable, les coûts hypothécaires liés à l'acquisition d'une maison faisant référence correspondant à 23 pour cent du revenu familial, cette réalité ne pourra durer si les prix continuent de se rapprocher du revenu.

  • Richesse étrangère : Les commentaires émanant des constructeurs et des agents immobiliers suggèrent que la richesse étrangère joue un rôle important dans nombre de quartiers haut de gamme de Vancouver et, dans une moindre mesure, de Toronto.

Le rapport révèle en outre que la dégradation de l'accessibilité signifie que ces trois marchés se stabiliseront advenant une hausse éventuelle des coûts d'emprunt. « Les villes chères que sont Vancouver et Toronto connaîtront vraisemblablement des chutes de prix modérées, tandis que Calgary, qui demeure abordable, pourrait s'en tirer à meilleur compte », a commenté M. Guatieri.

M. Guatieri a par ailleurs suggéré que la hausse des coûts d'emprunt ou la limitation de l'accès à des prêts hypothécaires pourrait contribuer à refroidir ces trois marchés effervescents, mais que de telles mesures risqueraient de faire faiblir la demande dans d'autres coins du pays où le boom a pris fin il y a quelques années déjà.

Laura Parsons, spécialiste - Prêts hypothécaires, BMO Banque de Montréal, signale que, tout particulièrement lorsque les conditions changent, les Canadiens doivent impérativement simuler une hausse de taux d'intérêt hypothécaire pour s'assurer de pouvoir continuer à payer leur prêt hypothécaire et les coûts liés à leur habitation.

« Évaluer la stabilité de votre prêt hypothécaire en simulant une hausse de taux d'intérêt est essentiel à la prise d'une décision d'achat responsable et éclairée », a poursuivi Mme Parsons. « Nombre de détenteurs d'une hypothèque et d'acheteurs éventuels, en particulier dans les grands centres, devraient évaluer diverses situations et leur capacité de pouvoir rembourser leur achat à long terme ».

Mme Parsons a ajouté que le consommateur qui pense acheter dans le marché actuel devrait envisager de parler à un spécialiste - Prêts hypothécaires qui pourra l'aider à élaborer un plan d'accessibilité financière à long terme.

On peut télécharger le rapport complet sur le site bmocm.com/economics.

À propos de BMO Groupe financier

Fondé en 1817 sous le nom de Banque de Montréal, BMO Groupe financier est un fournisseur de services financiers hautement diversifiés ayant son siège en Amérique du Nord. BMO offre à plus de 12 millions de clients une vaste gamme de produits et de services dans les domaines des services bancaires de détail, de la gestion de patrimoine et des services de banque d'affaires. Au 31 juillet 2014, l'actif total de BMO Groupe financier s'élevait à plus de 586 milliards de dollars et son effectif comptait approximativement 47 000 employés.

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